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2022-11-02

东莞租赁经济大考

东莞租赁经济大考2009-06-11 14:03:57 来源：第一财经日报分享到：村企业订单减少，企业关停，厂房出租收益大幅下降，村集体收入增长困难而刚性支出有增无减，285个村收不抵支，东莞村集体经济今年受到了前所未有的严峻挑战。

“租赁经济”受到严重影响，同时还要拓宽村集体经济增长的新渠道，对东莞而言，像是一门课大考在即，又突然接到另一门课开考的通知。

“租赁经济”困境

在东莞，一直有“市、镇、村、组”四个轮子一起转的说法。因承载了大量的加工制造业，发达的村级经济是东莞闪亮的名片之一。2007年底，东莞全市村级资产过亿元的村达197个，过2亿元107个，而在2008年，东莞市598个村中，收不抵支的村达到285个。

为什么在明星村林立的同时，会有这么多的村陷入困境？

在劳动密集型产业高速发展时期，依靠厂房出租收益，村集体经济一度增长迅猛，村集体经济曾长期被视为东莞“租赁经济”的一个缩影。但是随着东莞推进产业结构调整，逐步淘汰劳动密集型低端制造业，东莞不少村集体的企业数量出现大幅减少，厂房出租收益率明显降低。

在厚街镇寮厦村，该村村委会工作人员方文告诉CBN记者，以前寮厦村的厂房租金通常在每平方米9元左右，现在已经跌落到7元上下，厂房空置率大概在30%左右，村委有3间上万平方米的厂房空置。

厂房空置率上升，不但减少了村集体收入，而且还成为一笔沉重的负担。方先生告诉记者，空出一间上万平方米的厂房，村委每个月大概要倒贴1万元左右用于厂房的治安费、电费、卫生费等支出。

此外，工人和企业之间的劳资纠纷亦令方文担忧。合俊倒闭之后樟木头镇政府垫付了工人工资，现在一有企业倒闭，工人就要求厂房拥有者垫付工资。因此村里对承租了大间厂房、员工数量众多的企业时刻保持密切关注。

分红之惑

随着村集体收入下降，一些潜伏的矛盾亦开始逐渐显现。

今年东莞两会期间，常平镇土塘村党支书黄沛龙直言村集体收入减少，而村里的治安、环卫等公共开支每年高达千万元，加上年底村民分红，村集体经济压力很大。

CBN记者从东莞市农村集体资产管理办公室获悉，东莞农村(社区)的运作费用基本上由集体经济承担，2004~2007年，全市集体经济组织承担的治安和环卫费用就达到27亿和35亿元。

“农村集体经济在集体分红和村民分红之间不够合理是出现收不抵支现象的重要原因。”东莞理工学院城市学院教授冯永洪表示，进行农村股份制改革之后，集体收入通常会留出10%左右的集体股分红用于承担村里的公共管理支出和公共服务支出，其他则是村民的股份分红。受金融危机的冲击，主要靠集体厂房出租和公缴费留成的集体收入在这两年出现了明显下滑。

他说，一些村委候选人为了参选成功，许下了分红持续上涨的承诺，但是经济形势下滑，集体经济明显滑坡，一些贫穷的村甚至需要向银行贷款来支付村民的分红和维持公共开支。

今年初，东莞市安排了2.3亿元对经济实力相对靠后的285个村(社区)公共管理支出给予财政补助。但东莞市委书记刘志庚表示要借集体经济萎缩为契机，解决村(社区)长期超额分红的问题。

5月下旬，东莞市农村集体资产管理办公室出台了《关于规范公共管理支出财政补助款核算管理的通知》，明确这笔资金专门用于保障农村基层提供基本公共服务的能力，减轻农村公共管理支出压力，而不得用于分红或转为经营性收入。

但财政补助只能缓解一时之渴。

冯永洪认为，东莞出现大面积收不抵支的现象，与农村管理体制改革不够彻底有关。2003年到2006年，东莞进行农村股份合作制改革，把“农村经济合作社”改为“农村股份经济联合社”或者“农村股份经济合作社”。这次改革，把村民变成了股东，建立了“按股分红”的集体经济模式。但是并没有形成一个独立核算、正式经营、按章纳税的经营实体，也没有以彻底公司化运作的方式对农村集体经济进行经营。

公司化经营探索

以公司化运作的方式对农村集体经济进行经营，这种超前的模式在东莞的村里并不常见，成功的就更少。在这样的背景下，凤岗镇雁田村的探索显得更受关注。

中国社科院研究员、经济学家胡必亮曾经数次到雁田村调研。他对雁田村集体经济的发展提出了许多建设，其中多次提及村集体经济运作的“公司化”。

据了解，2003年，雁田村进行了集体资产重组。首先就是实行股份制经营，成立“股份经济联合社”，建立起股东大会、董事会、监事会等管理制度，以按股分红的原则分配收益。这些举措，使集体资产管理走上了产权清晰、运作规范高效的道路。

根据《雁田志》，早在1993年，雁田就被国家统计局评为“中国亿元乡镇”(当时是雁田管理区)。2007年、2008年，雁田村村组两级净资产连续两年位列东莞全市村(社区)首位，资产总额高达20.9717亿元和21.8468亿元；村组可支配收入总额也连续两年以1.24亿元和1.3亿元位列全市村(社区)第五位。

在上世纪80年代，雁田村的集体经济是靠“三来一补”发展起来的。2000年前后，是雁田村“三来一补”模式的巅峰时期，全村吸引的企业曾经高达360多家。20世纪90年代，雁田村通过出租物业的收入积累了雄厚的村集体资本。

但受金融危机的冲击，雁田村同样出现了东莞市其他镇街的情况，比较突出的表现是，较去年同期，企业倒闭了近30家，从巅峰时期的360多家企业到现在只剩下210多家企业。现有企业中，有三到五成都出现了一定比例的裁员，企业的经营状况不是太乐观。

企业亏损、倒闭现象带来的直接反应就是外来人口急剧减少。雁田村村委会办公室工作人员周光明表示，在人口高峰时期，雁田村的常住人口大概有12万人左右，初步估计，这两年大概有3万人左右离开雁田村。

2007年记者曾经到过雁田村，这个总面积24平方公里的村落，车水马龙，中午在雁田怡安工业城附近就餐时人满为患。2008年8月再度到访，还是到那家餐馆，宾客明显稀少了。在坐人力车去凤岗车站的途中，拉车的师傅告诉CBN记者，前几年他每天大概能赚80元钱左右，现在只能赚到40元左右，因为“人少了一大半”。

随之而来的，是雁田村的社会管理问题也进一步显现，比如劳资纠纷及偷盗、抢劫等刑事犯罪都有回升之势。

但由于已经意识到“三来一补”加工贸易模式是难以持续发展的，雁田村此前已开始有步骤地实施“走出去”战略，利用早期积累下来的资本，到上海、广州、惠州等地考察投资，最初的投资主要集中在房地产、旅游等项目上。

周光明告诉CBN记者，雁田村去年在物业出租方面大概减收1000万左右，但是2003年雁田村在广东阳江市投资的阳江温泉度假村项目，投资收益至今依然保持着每年20%以上的速度递增。

雁田村村委会副主任邓满昌表示，雁田村的集体经济收入的构成渐渐开始多元化，目前大概是物业租赁收入占到40%左右，对外投资收入占30%左右，其他为土地管理费和工缴费等收入。

2007年，雁田村全年集体纯收入为1.24亿元；2008年为1.3亿元，仍然实现了增长。但是总的来说，最近几年雁田村集体收入的增长，很大程度上归功于房地产等投资项目的收益。受金融危机的冲击，房地产项目的投资收益也在缩小，村集体收入的增长，又将面临新的课题。

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